Caução, fiança, seguro-fiança, fiador... descubra como funcionam e veja qual a melhor opção de garantia de aluguel para você.
Samasse Leal | 7 de Outubro de 2019 às 16:00
Para morar de aluguel é necessário comprovar renda mensal suficiente para arcar com os valores dos aluguéis e dos encargos. Além disso, o interessado também precisa apresentar ao proprietário garantias previstas em lei. Elas serão usadas caso o locatário não consiga arcar com os pagamentos.
As opções de garantias são previstas na lei das locações Lei 8.245/91. O mercado de aluguel vem modernizando essas opções. Assim, vão surgindo novas modalidades para facilitar a vida de quem precisa morar de aluguel. A lei prevê 04 tipos de garantias:
É um depósito em dinheiro correspondente a 03 meses o valor do aluguel mais os encargos. Atualmente a caução pode ser dada na forma de um título de capitalização.
No depósito em garantia ou caução, o locador exige antecipadamente o valor do aluguel e encargos de 03 meses. Muita gente acha que basta fazer um depósito numa conta corrente no nome do locador. Contudo, essa não é a forma mais segura, mesmo com emissão de recibo. O mais indicado é que o locador (proprietário) abra uma Caderneta de Poupança exclusivamente para receber o valor. No banco é importante informar o objetivo da conta e verificar se ela pode ficar bloqueada para saques. Ao longo do prazo da locação (geralmente 30 meses), o locatário pode pedir extratos da conta. Esta possibilidade precisa estar prevista no contrato de locação, não esqueça de incluir. No final do prazo, se não houver dívidas nem necessidade de reparos no imóvel, o inquilino é reembolsado. E tem direito a correção monetária e aos rendimentos da poupança.
Esta modalidade é a menos aceita, porque existe o risco de o inquilino deixar de pagar mais do que 03 meses e o proprietário acabar ficando com o prejuízo.
Uma novidade criada pelo mercado de locações, como opção de Caução, é o Título de Capitalização em garantia de aluguel. Nele o inquilino contrata o título no valor da caução. Pode até mesmo ser a soma do valor anual do contrato, como acontece no seguro fiança. E também pode ser pago parceladamente. O resgate do valor é liberado pelo locador, no final do contrato, se não houver débitos e nem danos reparáveis. O inquilino ainda participa de sorteios. Ou seja, se o título for sorteado, recebe um prêmio em dinheiro. Nesta modalidade o inquilino também tem direito à correção monetária e eventual rendimento do título do período. Esta opção pode dispensar comprovação de renda e pesquisa cadastral de bom pagador. Já facilita a vida de muita gente!
A modalidade mais tradicional é a fiança. Nesta opção, o locatário indica uma terceira pessoa – o fiador – que assumirá a obrigação de pagar os valores descritos no contrato caso o locatário não os cumpra. Ou seja, os aluguéis e os encargos (condomínio, impostos como IPTU, taxas de incêndio, alguns tipos de cotas extras, etc.) ficariam a cargo do fiador.
O fiador também assina o contrato de locação assumindo essas obrigações. Para ele ser aceito, também precisa comprovar que possui uma renda capaz de custear as despesas mensais. Assim como o locatário, não pode ter o nome inscrito em cadastros de restrição de crédito como SPC e SERASA. E ainda precisa ter um imóvel próprio (quitado) em seu nome no mesmo município do imóvel que será alugado. Isso porque, o locador poderá leiloar este imóvel se precisar cobrar uma dívida deixada por um locatário. Muitos proprietários exigem que o fiador possua mais de um imóvel em seu nome. Assim não poderá alegar que o seu bem é o único imóvel para sua moradia. Esse argumento costuma prejudicar um pedido de execução com leilão dos bens do fiador. Já deu para imaginar como é difícil conseguir um fiador, não é mesmo? Isso é coisa de pai para filho!
Atualmente o mercado vem aceitando a apresentação de dois ou mais fiadores. Assim, o locador terá mais de uma pessoa a quem cobrar.
Os locadores aceitam também a fiança bancária. Ela é emitida e garantida por um banco, mas o custo é mais alto para o locatário. Justamente por conta do custo mais alto é a mais comum como garantia de imóveis comerciais.
O seguro-fiança locatícia é a segunda modalidade de garantia de aluguel mais utilizada. Como é a mais segura para o locador, costuma ser muito bem aceita. Contudo, nem todas as seguradoras oferecem este tipo de seguro que possui um custo alto. Ele pode chegar a até 3% do valor total anual do contrato de locação. Ou seja, 3% da soma de 12 meses de aluguel e encargos. Esse seguro deve ser renovado a cada ano, como novo pagamento de prêmio. Algumas seguradoras fazem o seguro pelo mesmo prazo do contrato de locação. É necessário pesquisar as opções disponíveis na sua região. Mesmo oferecendo esta modalidade de garantia o locatário também precisa comprovar uma renda que garanta a capacidade de pagamento. Também não pode ter o nome sujo. Muitas seguradoras parcelam o valor do prêmio deste seguro.
A cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento foi criada em 2005. O valor deve seguir o mesmo critério da caução.
Esta nova modalidade de garantia de aluguel não é muito utilizada por desconhecimento dos contratantes e das imobiliárias. Nesta modalidade, o inquilino assina um contrato transferindo cotas de investimento para o nome do locador. Assim, ambos firmam um contrato de cessão de crédito das cotas. Esta obrigação é informada ao administrador do fundo de investimentos para bloquear a sua negociação.
O proprietário do imóvel só pode exigir a apresentação de uma das garantias apresentadas acima. É proibido a exigência de mais de uma garantia do inquilino ao mesmo tempo.
Quando não há nenhuma garantia, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos antecipadamente. Ou seja, o pagamento de todas as obrigações pode ser exigido no dia que o inquilino receber as chaves. Na locação por temporada, que é limitada a 90 dias, o locador (proprietário) também pode exigir o pagamento antecipado.
Em regra, se o contrato com garantia não fixar uma data de vencimento, ela será o sexto dia útil após o mês vencido.